Hur kunde det bli så här? Fördjupad bakgrundsinformation om avgiftshöjningen
Vid styrelsemötet den 2 maj fattades beslut om att månadsavgiften skulle höjas med 12% från och med den 1 juli. Kort sagt en kraftig höjning och med ganska kort varsel. Tidigare höjningar har vanligen rört sig mellan 3 och 5% och har varit annonserade långt i förväg.
Avgiftshöjningen meddelades genom ett särskilt informationsblad som delades ut i alla brevlådor och som innehöll en hel del bakgrund till åtgärden. Reaktionerna blev många. För det mesta förstående, med tanke på det dramatiskt förändrade ränteläget, men en del också kritiska.
Vi i styrelsen har lyssnat och diskuterat temat med ganska många medlemmar. Därför kommer här en kompletterande bakgrund till avgiftshöjningen.
1. Hur kunde det bli så här?
En bra och viktig fråga, inte för att peka ut syndabockar men väl för att förstå den situation vi har hamnat i. Ett läge som inte bara beror på den plötsliga räntehöjningen. De främsta orsakerna till vår situation är:
- ingen tidigare avsättning av resurser för det kommande stambytet
- ett ambitiöst stambytesprojekt som innehåller mer än rörbyten och badrum
- en ekonomisk kalkyl för stambytet med en alltför låg amortering på lånen
- den plötsliga och kraftiga förändringen av ränteläget.
Låt oss ta detta punkt för punkt.
(a) Ingen tidigare avsättning av medel för det kommande stambytet
Faktum är att någon beredskap för det kommande stambytet inte verkar ha funnits. Alla vet att den normala livslängden för rörstammar är cirka 50 år. Alltså kan man förbereda sig, främst genom att i god tid kontinuerligt göra avsättningar av medel till en yttre reparationsfond eller ordna annat slags sparande. Detta har dock tyvärr inte gjorts i vår förening.
Med tanke på att ränteläget under de senaste decennierna ofta har varit ganska högt så är det inte troligt att man tidigare tänkt sig att kunna finansiera ett så stort projekt som en stamrenovering enbart med lån. Vilket förstås gör det än svårare att förstå varför inga avsättningar eller fonderingar har gjorts.
(b) Ett ambitiöst stambytesprojekt som innehåller mer än rörbyten och badrum
När antalet fuktskador i föreningens fastigheter började öka för ett antal år sedan (vilket gjorde att vårt försäkringsbolag rekommenderade stambyte) så borde det således inte ha kommit som en överraskning. Och eftersom ränteläget då var väldigt gynnsamt med historiskt sett extremt låga räntor så skulle bristen på egna besparingar kanske inte göra något – allting verkade ju kunna lånefinansieras till en överkomlig kostnad.
Eftersom lånekostnaderna var så låga så ville man passa på att genomföra andra moderniseringar i lägenheterna (såsom byte av alla elinstallationer), när de boende ändå måste evakueras. Till detta lades också inköp av ett nytt lås och passagesystem, med ett digitalt bokningssystem och informationsskärmar i alla våra trapphus. Innan stamrenoveringen inleddes hade vi sammanlagt cirka 17 miljoner kronor i lån. Idag (början av juni 2022) uppgår vår skuld till 83 miljoner, och när projektet avslutas under första halvåret 2024 kommer vi att ha en lånebörda på drygt 150 miljoner kronor.
(c) En ekonomisk kalkyl för stambytet med en alltför låg amortering på lånen
Tack vare de extremt låga räntorna skulle allt detta kunna lånefinansieras och ändå inte kräva någon avgiftshöjning alls, var beskedet inledningsvis. Detta justerades senare till att det nog behövdes en viss höjning, men inte mer än 3-4%, vilket ju sannerligen inte var mycket med tanke på projektets omfattning.
När styrelsen under våren-sommaren förra året (2021) såg över kalkylen för att göra en flerårsbudget noterade vi att den amortering på lånen som hela beräkningen vilade på var mycket lägre än den normala livslängden för rör- och elinstallationer. Amorteringen hade nämligen satts till 1%, vilket skulle innebära en amorteringstid på 100 år, dvs dubbelt så länge som den beräknade livslängden för de installationer lånen hade bekostat. Därmed fanns det en risk för att man intecknade framtida möjligheter att reparera och underhålla annat, som t.ex. taken.
Efter att ha rådfrågat andra bostadsrättsföreningar och experter på området (som alla var överens) höjde vi amorteringen till 2% (dvs 50 år). Därmed försvann det planerade överskottet i budgeten, visst underhåll av dyrare slag fick skjutas några år på framtiden och kanske skulle vi framöver behöva höja avgiften inte med 3% utan med 5%. Men än så länge såg lånekalkylen ut att kunna hålla ganska bra.
(d) Den plötsliga och kraftiga förändringen av ränteläget.
När föreningens årsstämma hölls i februari och mars i år såg allt fortfarande normalt ut. Föreningens ekonomi var under kontroll (trodde alla) och i gott skick. Bara en månad senare kom förändringen – Riksbanken höjde räntan för första gången på åtta år och riksbankschefen förklarade att det skulle blir fler räntehöjningar under året och troligen fram till någon gång under 2024. Därefter höjde bankerna sina rörliga räntor mycket snabbt och även de bundna lånen sköt i höjden. Vår lånefinansierade stamrenovering blev plötsligt mycket dyrare, och kostnaderna för framtiden inte lätta att överblicka.
2. Varför blev det en så kraftig höjning och med så kort varsel?
En del medlemmar har undrat varför vi beslutade att höja avgiften så kraftigt och varför redan från den 1 juli. Svaret är tyvärr ganska enkelt: Av ansvar för föreningens ekonomi och för medlemmarnas situation.
Att höja mindre och långsammare hade förstås varit bekvämare. Men det hade knappast varit ansvarsfullt. När vår förutsedda ränta på maximalt 1% ser ut att mycket snabbt kunna skena upp till 3%, då tredubblas våra lånekostnader. Det innebär att den avgiftshöjning vi tidigare hade räknat med (cirka 4%) stiger till 12%. Och att vänta ytterligare ett kvartal skulle innebära att vi fick in en fjärdedel mindre i avgifter. Kort sagt: Genom en snabb och kraftig höjning hoppas vi kunna täcka in de ökade lånekostnaderna och kunna undvika alltför stora höjningar under kommande år. Men säkert är det inte. Därför måste vi också göra annat.
3. Vad gör vi framöver?
Utan avgiftshöjning klarar föreningen inte de ökade räntekostnaderna. Men vi måste göra mer än så. Vi ska se över föreningens kostnader och vi ska fundera över nya sätt att skaffa inkomster.
När det gäller föreningens kostnader ska vi förstås slå vakt om den goda servicen och den fina standarden i vårt område, men där vi utan stora negativa följder kan skära ned kostnaderna ska detta göras. En del uppgifter kan kanske utföras på mindre kostnadskrävande vis och andra kan vi kanske avstå ifrån. När det gäller nya inkomster tänker vi främst på sådana som inte drabbar medlemmarna. Ett förslag om att höja hyrorna för garagen och parkeringsplatserna – som nog skulle kunna ge en hel del – har därför bordlagts för en tid framöver.
En särskild arbetsgrupp har utsetts inom styrelsen för att systematiskt gå igenom våra utgifter och fundera över nya sätt att skaffa inkomster. En första rapport kommer efter sommaren.
—————————————————————————————————–
PS:
För alla kalenderbitare kommer här en lista över de senaste årens avgiftshöjningar:
2015: 5%
2016: 5%
2017: 5%
2018: 7%
2019: 5%
2020: ingen höjning
2021: 3%
2022: 3% från 1 januari och 12% från 1juli.