Vid styrelsens möten den 26 okt och 7 nov har föreningens ekonomi, fastighetsskötseln samt det kommande årsmötet stått i fokus. Ett antal beslut av stort intresse har fattats, däribland följande:

1. Höjning av befintliga hyror

Mot bakgrund av den snabba inflationen och den allmänna kostnadsökningen har styrelsen beslutat att  de befintliga hyresnivåerna för bilplatser och extra förråd från den 1 jan 2023  ska justeras enligt följande:

• Garageplats från 400 till 440 kr/mån
• P-plats med elstolpe från 200 till 250 kr/mån
• P-plats utan el från 125 till 150 kr/mån
• Extra lång p-plats från 175 till 200 kr/mån
• Extra källarförråd från 140 till 200 kr/mån.

2. Ny förvaltare med reducerad tid

Som vi tidigare berättat slutade vår tidigare vicevärd och förvaltare, Peter Sundgren, den 1 nov efter att ha erbjudits arbete i sin hemstad Gävle. Han ersätts av Gustav Lundqvist, som får 70% som förvaltare på grannföreningen Brf Ling och 30% hos oss. Hans arbets- beskrivning renodlas nu till att enbart vara förvaltare och vissa moment (fasta mottagningstider, deltagande vid styrelsemötena, mm) tas bort. Detta innebär en besparing för vår förening om cirka 250 000 kr/år.

3. Diskussion om införande av vissa nya avgifter

I god tid inför årsmötet ska en enkät genomföras bland föreningens medlemmar angående att eventuellt införa betalning för (a) gym, bastu, tennisbana & hobbyrum, samt även (b) för tvättstugorna. På basis av enkäten samt inkomna motioner kommer styrelsen att utarbeta förslag till årsmötet i dessa frågor.

4. Annat av intresse

• I samband med stamrenoveringen installeras nya ventilationsdon i alla lägenheter. Dessa har särskilda filter som bör bytas med jämna mellanrum, vartannat år eller ibland oftare (bl.a. beroende på om lägenheten vätter mot trafikerad väg eller inte). Hur detta ska göras och vem som ska stå för kostnaden (föreningen eller medlemmen) ska nu utredas och klart besked lämnas före årsskiftet.
• Lediga p-platser som inte efterfrågas enligt våra kategorier Prio 1-3 i parkeringsreglerna kan nu hyras ut till högre avgift (400 kr/mån). Kontrakten är löpande men med endast 1 månads uppsägning. Detta gäller även firmabil/ar, men man måste vara boende medlem/familj. Vid intresse, kontakta vår förvaltare Gustav Lundqvist.

Vår förening behöver snart nya krafter till styrelsen. Till årsmötet i februari kommer flera nya kandidater att behövas för att ersätta ledamöter som slutar.

Du som är intresserad av att påverka, ta ansvar och förbättra – ring  valberedningen för en diskussion.

Arash Aria (tel 0765 55 4264) & Björn Höök (tel 0709 52 5539)

Vi tackar Peter Sundgren 

för bra samarbete under året som gått och önskar honom lycka till på det nya jobbet i hemstaden Gävle (skönt slippa pendla)!

Och hälsar vår nye förvaltare Gustav

Lundqvist välkommen till oss!

Gustav delar sin tid mellan vår förening och Brf Ling, med 30% tjänst hos oss.  Den fasta mottagningstiden för att nå förvaltaren på vårt lilla kontor har tagits bort (av besparingsskäl), men den som behöver kan enkelt boka en tid med Gustav efter överenskommelse.

Gustav nås på telefon 076-869 60 53, eller på mejl: gustav.lundqvist@uftab.se

Motionsperioden till föreningens nästa årsstämma avslutas den sista september.

Har du en idé eller ett förslag som du tycker är angelägen för föreningen – skriv då en motion!

Beskriv ditt ärende tydligt och klart, avsluta sedan med förslag hur stämman ska besluta. Mejla därefter motionen till styrelsen (uppsalahus14@gmail.com) eller lägg den i föreningens brevlåda på Stagneliusgatan 15 (i källaren, invid tvättstugan).   

Välkommen med ditt förslag!/Styrelsen

Nästa ÖPPET HUS blir onsdagen den 7 september kl 18-19:30.

Av smittskyddsskäl (coronan sprider sig tyvärr igen!) träffas vi utomhus. Vi ses vid grillplatsen utanför Stagneliusgatan 19 (invid evakueringsboendet).

Hjärtligt välkomna med förslag, idéer & annat!/Styrelsen

En del av våra informationsskärmar i trapphusen har fått sommar-fnatt och visar inte längre någon information alls! Några av skärmarna har återhämtat sig spontant, andra envisas med att inte fungera.

För tillfället är det Heidenstamsgatan 43, 53-55 samt 57-63 som är ur funktion. Enligt tillverkaren (AXEMA) är det troligen en uppgradering av systemet som behövs. Vi hoppas detta kan ske med hjälp av Byggbeslag (som är vår leverantör av dessa tjänster) under nästa vecka (15-19 aug).

Bokningen av tvättstugan Heidenstamsgatan 1-3 har krånglat sedan en tid. Boende som bokat tid har plötsligt blivit av med denna därför att passet markerats som ”Ledigt” i systemet.

Orsaken är att visningsbadrummet för stamrenoveringen finns i samma källare. Detta innebär att även andra medlemmar än de som bokat tvättpass besöker denna källare och därmed går in via den tagglåsförsedda källardörren. Detta verkar systemet tyvärr inte klara av.

Så länge stamrenoveringen pågår kommer därför den vanliga bokningen nu att kombineras med en lista vid tvättstugedörren. För att vara säker på din bokade tid – boka alltså både i systemet (via tavlan eller på Nätet) och manuellt på listan vid dörren.      

Därmed hoppas vi att problemet ska vara löst…för den här gången!          

Hur kunde det bli så här? Fördjupad bakgrundsinformation om avgiftshöjningen

Vid styrelsemötet den 2 maj fattades beslut om att månadsavgiften skulle höjas med 12% från och med den 1 juli. Kort sagt en kraftig höjning och med ganska kort varsel. Tidigare höjningar har vanligen rört sig mellan 3 och 5% och har varit annonserade långt i förväg.

Avgiftshöjningen meddelades genom ett särskilt informationsblad som delades ut i alla brevlådor och som innehöll en hel del bakgrund till åtgärden. Reaktionerna blev många. För det mesta förstående, med tanke på det dramatiskt förändrade ränteläget, men en del också kritiska.

Vi i styrelsen har lyssnat och diskuterat temat med ganska många medlemmar. Därför kommer här en kompletterande bakgrund till avgiftshöjningen.

1. Hur kunde det bli så här?

En bra och viktig fråga, inte för att peka ut syndabockar men väl för att förstå den situation vi har hamnat i. Ett läge som inte bara beror på den plötsliga räntehöjningen. De främsta orsakerna till vår situation är:

• ingen tidigare avsättning av resurser för det kommande stambytet
• ett ambitiöst stambytesprojekt som innehåller mer än rörbyten och badrum
• en ekonomisk kalkyl för stambytet med en alltför låg amortering på lånen
• den plötsliga och kraftiga förändringen av ränteläget.

Låt oss ta detta punkt för punkt.

(a)       Ingen tidigare avsättning av medel för det kommande stambytet

Faktum är att någon beredskap för det kommande stambytet inte verkar ha funnits. Alla vet att den normala livslängden för rörstammar är cirka 50 år. Alltså kan man förbereda sig, främst genom att i god tid kontinuerligt göra avsättningar av medel till en yttre reparationsfond eller ordna annat slags sparande. Detta har dock tyvärr inte gjorts i vår förening.

Med tanke på att ränteläget under de senaste decennierna ofta har varit ganska högt så är det inte troligt att man tidigare tänkt sig att kunna finansiera ett så stort projekt som en stamrenovering enbart med lån. Vilket förstås gör det än svårare att förstå varför inga avsättningar eller fonderingar har gjorts.

(b)       Ett ambitiöst stambytesprojekt som innehåller mer än rörbyten och badrum

När antalet fuktskador i föreningens fastigheter började öka för ett antal år sedan (vilket gjorde att vårt försäkringsbolag rekommenderade stambyte) så borde det således inte ha kommit som en överraskning. Och eftersom ränteläget då var väldigt gynnsamt med historiskt sett extremt låga räntor så skulle bristen på egna besparingar kanske inte göra något – allting verkade ju kunna lånefinansieras till en överkomlig kostnad.

Eftersom lånekostnaderna var så låga så ville man passa på att genomföra andra moderniseringar i lägenheterna (såsom byte av alla elinstallationer), när de boende ändå måste evakueras. Till detta lades också inköp av ett nytt lås och passagesystem, med ett digitalt bokningssystem och informationsskärmar i alla våra trapphus. Innan stamrenoveringen inleddes hade vi sammanlagt cirka 17 miljoner kronor i lån. Idag (början av juni 2022) uppgår vår skuld till 83 miljoner, och när projektet avslutas under första halvåret 2024 kommer vi att ha en lånebörda på drygt 150 miljoner kronor.

(c)        En ekonomisk kalkyl för stambytet med en alltför låg amortering på lånen

Tack vare de extremt låga räntorna skulle allt detta kunna lånefinansieras och ändå inte kräva någon avgiftshöjning alls, var beskedet inledningsvis. Detta justerades senare till att det nog behövdes en viss höjning, men inte mer än 3-4%,  vilket ju sannerligen inte var mycket med tanke på projektets omfattning.

När styrelsen under våren-sommaren förra året (2021) såg över kalkylen för att göra en flerårsbudget noterade vi att den amortering på lånen som hela beräkningen vilade på var mycket lägre än den normala livslängden för rör- och elinstallationer. Amorteringen hade nämligen satts till 1%, vilket skulle innebära en amorteringstid på 100 år, dvs dubbelt så länge som den beräknade livslängden för de installationer lånen hade bekostat. Därmed fanns det en risk för att man intecknade framtida möjligheter att reparera och underhålla annat, som t.ex. taken.

Efter att ha rådfrågat andra bostadsrättsföreningar och experter på området (som alla var överens) höjde vi amorteringen till 2% (dvs 50 år). Därmed försvann det planerade överskottet i budgeten, visst underhåll av dyrare slag fick skjutas några år på framtiden och kanske skulle vi framöver behöva höja avgiften inte med 3% utan med 5%. Men än så länge såg lånekalkylen ut att kunna hålla ganska bra.

(d)       Den plötsliga och kraftiga förändringen av ränteläget.

När föreningens årsstämma hölls i februari och mars i år såg allt fortfarande normalt ut. Föreningens ekonomi var under kontroll (trodde alla) och i gott skick. Bara en månad senare kom förändringen – Riksbanken höjde räntan för första gången på åtta år och riksbankschefen förklarade att det skulle blir fler räntehöjningar under året och troligen fram till någon gång under 2024. Därefter höjde bankerna sina rörliga räntor mycket snabbt och även de bundna lånen sköt i höjden. Vår lånefinansierade stamrenovering blev plötsligt mycket dyrare, och kostnaderna för framtiden inte lätta att överblicka.

2. Varför blev det en så kraftig höjning och med så kort varsel?

En del medlemmar har undrat varför vi beslutade att höja avgiften så kraftigt och varför redan från den 1 juli. Svaret är tyvärr ganska enkelt: Av ansvar för föreningens ekonomi och för medlemmarnas situation.

Att höja mindre och långsammare hade förstås varit bekvämare. Men det hade knappast varit ansvarsfullt. När vår förutsedda ränta på maximalt 1% ser ut att mycket snabbt kunna skena upp till 3%, då tredubblas våra lånekostnader. Det innebär att den avgiftshöjning vi tidigare hade räknat med (cirka 4%) stiger till 12%. Och att vänta ytterligare ett kvartal skulle innebära att vi fick in en fjärdedel mindre i avgifter. Kort sagt: Genom en snabb och kraftig höjning hoppas vi kunna täcka in de ökade lånekostnaderna och kunna undvika alltför stora höjningar under kommande år. Men säkert är det inte. Därför måste vi också göra annat.

3. Vad gör vi framöver?

Utan avgiftshöjning klarar föreningen inte de ökade räntekostnaderna. Men vi måste göra mer än så. Vi ska se över föreningens kostnader och vi ska fundera över nya sätt att skaffa inkomster.

När det gäller föreningens kostnader ska vi förstås slå vakt om den goda servicen och den fina standarden i vårt område, men där vi utan stora negativa följder kan skära ned kostnaderna ska detta göras. En del uppgifter kan kanske utföras på mindre kostnadskrävande vis och andra kan vi kanske avstå ifrån. När det gäller nya inkomster tänker vi främst på sådana som inte drabbar medlemmarna. Ett förslag om att höja hyrorna för garagen och parkeringsplatserna – som nog skulle kunna ge en hel del – har därför bordlagts för en tid framöver.

En särskild arbetsgrupp har utsetts inom styrelsen för att systematiskt gå igenom våra utgifter och fundera över nya sätt att skaffa inkomster. En första rapport kommer efter sommaren.

—————————————————————————————————–

PS:

För alla kalenderbitare kommer här en lista över de senaste årens avgiftshöjningar:

2015: 5%

2016: 5%

2017: 5%

2018: 7%

2019: 5%

2020: ingen höjning

2021: 3%

2022: 3% från 1 januari och 12% från 1juli.

Värmefläktarna är gamla, drar mycket el och garagen är inte välisolerade. Det har blivit dyrt. Förra året gick det åt 92 tusen kWh! Det är dags att spara.

Kommer det nya värmefläktar istället?, undrar kanske någon. Svaret är att vi för tillfället inte ser någon ekonomisk möjlighet till detta. Tar vi bort detta väldiga elslöseri så kanske vi slipper höja avgifterna för våra garage och parkeringsplatser. Men pengar till nyinvesteringar för garagen – som saknar en bra isolering och även dras med en rad andra ålderskrämpor – finns idag inte.

Större åtgärder när det gäller garagen får därför (tyvärr) vänta. Däremot ska vi se över ventilationen i de garagelängor där detta behövs. Vidare har vi nyligen låtit besiktiga elen i garagen och genomfört reparationer som bedömts vara akuta. Och arbetet med att trycka på kommunen att installera laddplatser på deras  parkeringar i närområdet är igång, liksom förberedelserna för att skaffa fyra egna laddplatser.

Vill du kanske ha en av fläktarna?  Kontakta då vår vicevärd Peter.

OBS! fläktarna är av olika fabrikat och många är gamla. Först till kvarn får bästa fläkten!

Det är absolut förbjudet att ladda elbilar i våra vanliga uttag för motorvärmare eller i garagen!!

Vi vet att efterfrågan på laddplatser har ökat och arbetar nu (enligt beslut vid den senaste årsstämman) på att inrätta ett antal laddplatser vid våra parkeringar utmed Heidenstams- och Stagneliusgatan.

Målsättningen idag är att vi till hösten ska ha åtminstone fyra laddplatser att erbjuda våra medlemmar – två på vardera gatan. Dessa kommer mot en särskild avgift att vara tillgängliga för alla medlemmar som ansöker om att kunna ladda sin bil. Dvs platserna kommer inte att hyras ut månadsvis utan ska användas för en laddning i taget. Mer om detta senare i år, när alla detaljer är klara.

MEN IDAG ÄR DET VIKTIGT PÅPEKA ATT DET ÄR ABSOLUT FÖRBJUDET ATT LADDA ELBILAR I UTTAGEN VID ELSTOLPARNA OCH I GARAGEN!

Det kan nämligen leda till överhettning och brand. I ett fall häromåret brann ett helt boningshus ned till följd av sådan laddning och myndigheterna avråder idag från att använda uttag som inte är särskilt utformade för billaddning.

Ser du någon bil som ändå laddas på detta sätt inom vårt område – kontakta då vår vicevärd (eller någon i styrelsen) och berätta vilken plats det gäller. TACK!